2019 — Neues aus der Rechtsprechung

 

Verwirkung eines nachbarlichen Abwehrrechts

BRAWO-Artikel vom 17.02.2019

 

Im vorliegenden Fall war dem im Verwaltungsverfahren beigeladenen Grundstückseigentümer im Jahr 2008 eine Baugenehmigung erteilt worden, gegen welche der klagende Nachbar erst 2 Jahre später Widerspruch einlegte. Die Baugenehmigung war ihm weder zugestellt noch anderweitig behördlich bekannt gegeben worden. Die beklagte Behörde berief sich sowohl auf Verwirkung des Widerspruchsrechtes als auch die Versäumung der Widerspruchsfrist.

 

Nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts, Beschluss vom 11.09.2018 – 4 B34/18 - kann die Prüfung einer Verwirkung nur dann veranlasst sein, wenn die Baugenehmigung nicht schon wegen Versäumung der Widerspruchsfrist bestandskräftig geworden ist. Dies war vorliegend nicht der Fall.

 

Ist dem Nachbarn die ihn beschwerende Baugenehmigung nicht amtlich bekannt gegeben worden, läuft für ihn keine Widerspruchsfrist. Hatte er jedoch gleichwohl sichere Kenntnis von der Baugenehmigung oder hätte diese erlangen müssen, so kann ihm nach Treu und Glauben die Berufung darauf versagt sein. Dann läuft die Widerspruchsfrist in entsprechender Anwendung der Jahresfrist mangels Rechtsmittelbelehrung gem. § 58 Abs. 2 i.V.m. § 70 VwGO so, als sei ihm die Genehmigung in dem Zeitpunkt bekannt gegeben worden, in dem er von ihr sichere Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen können. Hiernach könnte der Widerspruch nur dann verfristet sein, wenn der Kläger den Widerspruch nicht innerhalb eines Jahres nach sicherer Kenntniserlangung eingelegt hatte. Derartiges war ihm indes nicht anzulasten.

 

Auch weitere Umstände über ein Untätigwerden des Berechtigten über einen längeren Zeitraum hinaus, aufgrund deren der Bauherr aufgrund eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nicht mehr geltend machen würde, waren vorliegend nicht festzustellen. Hierbei wies der Senat darauf hin, dass regelmäßig nur die Geltendmachung des Rechts unmittelbar gegenüber dem Verpflichteten dem durch die Untätigkeit des Berechtigten entstehenden Eindruck ausreichend entgegenzuwirken vermag, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen.

 

 

Aufklärungspflicht des Wohnungsverkäufers über Sozialbindung

BRAWO-Artikel vom 03.02.2019

 

Die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stellt einen Rechtsmangel i.S.d. § 435 Satz 1 BGB dar. Die Ursächlichkeit der Arglist für den Kaufentschluss ist im Rahmen von § 444 BGB unerheblich. Dies gilt auch dann, wenn sich das arglistige Verschweigen auf einen Rechtsmangel bezieht.

 

Dem entsprechenden BGH-Urteil vom 14.09.2018 – V ZR 165/17 – lag die Klage eines Wohnungskäufers zu Grunde, der von dem Verkäufer im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie weitergehenden Schadensersatz verlangte. Der Beklagte habe ihn nicht darüber aufgeklärt, dass es sich bei der Wohnung um öffentlich geförderten Wohnraum handelte, für den Mieter einen Berechtigungsschein benötigten.

 

Nach Auffassung des BGH stellt diese Sozialbindung einen Rechtsmangel dar, weil sie den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen sowohl hinsichtlich der Fremd- als auch der Eigennutzung einschränkt. Sofern die Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel nicht ausgeschlossen ist, käme es von vornherein nicht auf ein etwaiges arglistiges Verschweigen und dessen Kausalität für den Kaufentschluss an, weil der Verkäufer nach den gesetzlichen Regelungen für Rechtsmängel ohne weiteres einzustehen hat.

 

Sollte der vertragliche Haftungsausschluss hingegen auch Rechtsmängel erfassen, könnte der Verkäufer sich hierauf nicht berufen, wenn er dem Käufer den in der Sozialbindung liegenden Rechtsmangel arglistig verschwiegen hat. Deren Ursächlichkeit ist im Rahmen des § 444 BGB unerheblich. Sofern der Verkäufer bei Vertragsschluss Kenntnis von der Sozialbindung gehabt haben sollte, hatte er den Käufer hierüber aufzuklären. Diese Aufklärungspflicht war vorliegend auch nicht deshalb entfallen, weil der Käufer die Wohnung vor Vertragsschluss nicht besichtigt hatte. Zwar besteht hinsichtlich Mängeln, die ohne weiteres erkennbar und einer Besichtigung zugänglich sind, grundsätzlich keine Offenbarungspflicht. weil der Käufer diese bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann. Dies gilt jedoch nicht für Rechtsmängel wie die Sozialbindung der Wohnung, die einer Besichtigung gerade nicht zugänglich und damit für den Käufer nicht ohne weiteres zu erkennen sind.

 

 

Fiktive Mängelbeseitigungskosten bei Grundstückskaufvertrag

BRAWO-Artikel vom 20.01.2019

 

Bei einem Grundstückskaufvertrag kann der Käufer fiktive Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des sog. „kleinen Schadensersatzes“ geltend machen, wenn das aufstehende Bauwerk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Die geänderte Rechtsprechung des BGH zum Werkvertragsrecht findet auf Kaufverträge keine Anwendung.

 

Dem vom OLG Düsseldorf, Urt. v. 09.10.2018 – I – 24 U 194/17 - entschiedenen Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: entgegen der im Immobilienkaufvertrag enthaltenen Beschaffenheitsangabe, wonach „die vorhandene Bebauung baurechtlich genehmigt ist und keine behördlichen Auflagen zur Bebauung und deren Nutzung bestehen“, stellte sich weit nach dem Kauf heraus, dass nach Auskunft der Bauaufsichtsbehörde zwei Wohneinheiten im Dachgeschoss und eine Gewerbeeinheit in 1. OG nicht zu den jeweiligen Wohn- bzw. Gewerbezwecken genehmigt waren. Eine entsprechende Nutzungsänderung würde Umbauten mit einem Kostenaufwand von rd. 35.000,00 EUR voraussetzen, deren Ersatz die Klägerin nunmehr von dem Verkäufer begehrte.

 

Zunächst bezog sich die Versicherung des Verkäufers, dass die verkauften Gebäude „baurechtlich genehmigt sind“, nicht nur auf die bauliche Substanz des Hauses als solche zum Zeitpunkt der Errichtung, sondern schloss nach Auffassung des Gerichts die konkrete Nutzung des Gebäudes ein, die dem Ausbauzustand des Hauses mit seinen Räumlichkeiten bei Vertragsschluss entspricht. Anderenfalls muss der Verkäufer den Käufer hierauf ausdrücklich hinweisen und seine Zusicherung entsprechend eingrenzen.

 

Die vom BGH in seinem Urteil vom 22.02.2018 - VII ZR 46/17- für das Werkvertragsrecht versagte Schadensberechnung nach der Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten findet nach Auffassung des Gerichts im Immobilienkaufrecht keine Anwendung. Denn sie beruht auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechtes, in welchem der Besteller gemäß §§ 634 Nr. 2, 637 BGB ein sog. Selbstvornahmerecht hat und in diesem Rahmen auch einen Vorschuss der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten verlangen kann. Eine entsprechende Norm gibt es im Kaufrecht hingegen nicht, sodass anderenfalls der Käufer hier unter Umständen erhebliche Kosten vorfinanzieren müsste, was ihm oftmals gar nicht möglich ist.

 

 

Berechtigtes Interesse an Grundbucheinsicht

BRAWO-Artikel vom 06.01.2019

 

Ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 12 Abs. 1 S. 1 GBO besteht nicht nur, wenn dieses rechtlicher Natur ist, sondern auch, wenn ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse des Antragstellers dargetan ist, das auch in einem bloß tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Interesse bestehen kann. Wird eine erweiterte Einsicht in die Grundakten § 12 Abs. 3 Nr. 1 GBO, § 46 Abs. 1 GBV begehrt, ist eine strenge Prüfung des berechtigten Interesses erforderlich. Sind aus den in den Grundakten befindlichen Urkunden weitere relevante Informationen zu dem im Grundbuch eingetragenen Recht für den Einsichtnehmenden zu erwarten, kommt bei der Abwägung der maßgeblichen Umstände ein Vorzug des Einsichtsrechts in Betracht.

 

Im vorliegenden Fall, OLG München, B. v. 26.07.2018 – 34 Wx 239/18 -, war die Beschwerde des Beschwerdeführers teilweise begründet. Dieser begehrte nach Beendigung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft Einsicht in das Grundbuch nebst Grundakte eines Hausgrundstückes seiner ehemaligen Lebensgefährtin wegen Ansprüchen aus geleisteten Arbeiten auf das zwischenzeitlich errichtete Haus.

 

Der Regelungszweck des § 12 Abs. 1 S. 1 GBO bezieht sich auf eine Einsicht wegen einer zu erwartenden Teilnahme am Rechtsverkehr im Zusammenhang mit im Grundbuch dokumentierten Rechtsverhältnissen. Werden Ansprüche gegen den Eigentümer eines Grundstückes behauptet, so ist Einsicht in das Grundbuch zu gewähren, wenn die geltend gemachten Ansprüche aus einem Recht des Einsichtnehmenden am Grundstück herzuleiten sind. Bei anderen Ansprüchen kann dies der Fall sein, wenn sie durch ein Recht am Grundstück abgesichert werden sollen; gleiches gilt, wenn Ansprüche mit einem Recht des Eigentümers am Grundstück im Zusammenhang stehen. Darlegung bedeutet hierbei einen nachvollziehbaren Vortrag sachlicher Gründe, die die Verfolgung unbefugter Zwecke ausgeschlossen erscheinen lassen. Eine erweiterte Einsicht in die Grundakten erfordert die strenge Prüfung des berechtigten Interesses in Abwägung der maßgeblichen Umstände, insbesondere dem informationellen Selbstbestimmungsrecht der nicht angehörten weiteren Beteiligten. Im vorliegenden Fall kam es daher für den Einsichtnehmenden zwar auf die anhand Abt. I des Grundbuches zu klärende Frage an, ob die dort Eingetragene Alleineigentümerin des Grundstückes ist. Demgegenüber war es irrelevant, ob etwa in Abt. II oder III des Grundbuches Rechte eingetragen sind und welchen Inhalt die der Eigentumsumschreibung zugrunde liegenden Vertragsurkunden haben.