2019 — Neues aus der Rechtsprechung

 

Haftung des Dritten für fehlerhafte Beschaffenheitsangaben

BRAWO-Artikel vom 09.06.2019

 

Geriert sich ein den Wohnungsverkauf für den Eigentümer betreibender Dritter gegenüber dem späteren Käufer dergestalt, als sei er selbst Eigentümer und Verkäufer, und macht dabei unzutreffende Angaben über die Beschaffen-heit der Wohnung, so kommt seine Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss nach § 311 Abs. 3 S. 2 BGB wegen Inanspruchnahme besonderen Vertrauens in Betracht. Wird gegenüber dem Käufer einer Wohnung im Rahmen einer Zirkaangabe eine bestimmte Wohnungsgröße zugesagt, impliziert dies die Möglichkeit einer gewissen Abweichung. Wie hoch diese sein darf, kann nicht allgemeinverbindlich beantwortet werden, sondern muss nach den Umständen des Einzelfalles im Wege der Auslegung ermittelt werden. Ein Anspruch des Käufers auf Schadensersatz wegen feh-lender Quadratmeter kommt nur insoweit in Betracht, als die Abweichung über den durch die Zirkaangabe gesteckten Rahmen hinausgeht.

 

Im vorliegenden, vom OLG Stuttgart unter dem 20.12.2018, 14 U 44/18, entschiedenen Fall hatten die Kläger eine Eigentumswohnung vom Vater des Beklagten erworben. Letzterer hatte die Größe zuletzt noch kurz vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages mit „ ca. 89 m²“ angegeben, tatsächlich betrug die Wohnungsgröße lediglich 78,2 m². Aufgrund des vereinbarten Haftungsausschlusses im notariellen Kaufvertrag schieden Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vater aus, da diesem eine etwaige Kenntnis seines Sohnes nicht zuzurechnen sei. Indes haftete der Sohn nach den Grundsätzen des vorvertraglichen Verschuldens, da er im besonderen Maße gegenüber den Klägern Vertrauen für sich in Anspruch genommen hatte. So hatte er nicht nur sämtliche den Verkauf betreffenden Tätigkeiten für den Vater erledigt und die Wohnflächenangabe als aus eigener Kenntnis sicher, sondern sich selbst bis zuletzt als Verkäufer dargestellt; erst im Beurkundungstermin offenbarte sich das Gegenteil.

 

Jeder Vertragspartner ist gehalten, sich auch im Hinblick auf Aufklärungs- und Informationspflichten im Sinne von § 242 BGB redlich zu verhalten und nicht, wie vorliegend, die Ungewissheit nicht zu offenbaren oder sogar gebotene Angaben ins Blaue hinein zu machen. Nachdem der Sohn sich bis zum Notartermin als Verkäufer und Eigentümer verhalten hatte, waren die Geschädigten von ihm so zu stellen, wie sie bei Offenbarung der wahren Umstände stünden, sodass er den Käufern als Vertrauensschaden den Betrag zu zahlen hatte, den sie den Kaufgegenstand „zu teuer“ erworben hatten. Ausgehend von einer im vorliegenden Einzelfall mit 5 % noch zu tolerierenden Abweichung belief sich der Schadensersatz mithin auf 6,35 m², multipliziert mit dem anhand des Kaufvertrages errechneten Quadratmeterpreis pro Wohnfläche.

 

 

Provisionanspruch bei Erwerb durch Sohn des Immobilienkunden

BRAWO-Artikel vom 26.05.2019

 

Der Umstand, dass der Maklerkunde mit dem Erwerber eng persönlich verbunden ist, reicht für sich allein noch nicht aus, um eine Provisionspflicht zu begründen. Der Entscheidung des BGH vom 17.10.2017 – I ZR 154/17 - lag folgender Fall zu Grunde:

 

Die Immobilienmaklerin hatte der Beklagten eine Immobilie zum Preis von 460.000 EUR angeboten. An den Besichti-gungsterminen nahm auch deren Sohn teil, der zunächst mitteilte, am Erwerb nicht mehr interessiert zu sein, dann jedoch das Objekt 6 Monate später nach Einschaltung eines anderen Maklers zu einem Kaufpreis von 420.000 EUR erwarb. Aufgrund des mit der Beklagten abgeschlossenen Maklervertrages begehrte die Maklerin eine Provision in Höhe von 21.000 EUR jedenfalls als Schadensersatz.

 

Nach Auffassung des BGH stand der Klägerin kein Anspruch auf Maklerprovision gemäß § 652 Abs. 1 BGB gegen die Beklagte zu. Zwar hatte sie dieser gegenüber eine Nachweistätigkeit erbracht, die auch für den Abschluss des Kaufvertrages zwischen der Verkäuferin des Objektes und dem Sohn der Beklagten ursächlich war. Hierbei war zunächst die Preisabweichung gegenüber der ursprünglichen Preisvorstellung von weniger als 10 % unschädlich, da sich insbesondere bei Grundstücken, die längere Zeit angeboten werden, der Preis typischerweise nach unten bewegt und Preisnachlässe von 15 % im allgemeinen die wirtschaftliche Kongruenz nicht infrage stellen. Indes fehlte dem von dem Sohn der Beklagten abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag aus anderen Gründen die wirtschaftliche Identität mit dem der Beklagten nachgewiesenen: Besteht zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten eine besonders enge persönliche oder ausgeprägte wirtschaftliche Beziehung, ist dies stets nach den Besonderheiten des Einzelfalles zu entscheiden. Maßgebend hierfür ist, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehungen zu den Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, dass der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag nunmehr mit einem Dritten abgeschlossen wurde. Dies ist etwa bei sog. Umgehungsgeschäften der Fall, in denen der Maklerkunde bewusst nur vorgeschoben wird, der Kunde an dem abgeschlossenen Geschäft wirtschaftlich selbst beteiligt ist, zu diesem eine auf Dauer angelegte, in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht oder der Maklerkunde mit ihm über eine erteilte Vollmacht verbunden ist und von dem Kauf selbst profitiert. Dies war vorliegend nicht festzustellen. Allein die verwandtschaftlichen Beziehungen zwischen der Beklagten und ihrem Sohn reichten nicht aus, dieser das abgeschlossene Geschäft in vergleichbarer Weise als eigenes Geschäft zuzurechnen. Auch ein Schadensersatzanspruch war mangels entsprechender Darlegungen nicht zu erkennen.

 

 

Bewertung des Verkehrswertes eines Grundstückes durch den Notar

BRAWO-Artikel vom 12.05.2019

 

Der Notar kann zur Bewertung des Verkehrswertes eines Grundstückes im Rahmen der Festsetzung des Geschäftswerts auch auf seine eigenen Kenntnisse hinsichtlich der Nachbargrundstücke bei entsprechender ausführlicher und konkreter Darlegung zurückgreifen.

 

Mit Beschluss vom 21.08.2018 – 32 Wx 255/18 Kost - entschied das OLG München, dass der Notar bei der für die Höhe der Notargebühren maßgeblichen Verkehrswertbestimmung nicht auf eine mathematisch zu berechnende Verkehrswertermittlung, die sich in der Regel am Gebäudesachwert und Bodenrichtwert orientiert, beschränkt ist, sondern auch seine Erfahrungen bei der Beurkundung von Grundstücksgeschäften zu Grunde legen darf. Im vorlie-genden Fall wandten sich die Antragsteller gegen den der Kostenrechnung für einen notariellen Grundstücksschen-kungsvertrag zu Grunde liegenden Geschäftswert und stellten gegen die Kostenrechnung Antrag auf gerichtliche Entscheidung. Diese begründeten sie damit, dass der Notar entgegen der Auffassung der Antragsteller die Beur-kundung der Schenkung nicht nach einem Wert bis 583.378,80 EUR, sondern von 800.000,00 EUR abgerechnet habe.

 

Hierbei war zunächst von dem Verkehrswert des Grundstückes gemäß §§ 97 Abs. 3, 46 Abs. 1 GNotKG auszugehen, d.h. dem im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache und unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielende Preis. Insoweit war es nicht zu beanstanden, dass der ortskundige Notar aufgrund seiner Erfahrungen bei Beurkundungen Werte zu Grunde legt, die demzufolge Werte „anhand von sonstigen amtlich bekannten Tatsachen“ darstellen. Diese wurden überdies durch die Ausführungen des Bezirksrevisors beim zuständigen Landgericht gestützt, der unabhängig davon einen Wert von 767.593,60 EUR errechnete, anhand dessen sich wegen derselben Gebührenstufe letztendlich keine andere Gebühr errechnete als die zuvor vom Notar festgesetzte.

 

Nachdem die Voraussetzungen hierfür nicht vorlagen, war hiergegen auch die Rechtsbeschwerde nicht zuzulassen, sodass die Kostenrechnung des Notars damit für die Antragsteller verbindlich blieb und zu begleichen war.

 

 

Anspruch des Grundstückseigentümers auf Zurückschneiden herüberragender Äste

BRAWO-Artikel vom 28.04.2019

 

Ein Anspruch des Grundstückseigentümers auf Zurückschneiden herüberragender Äste nach § 1004 Abs. 1 BGB ist nicht etwa nach dem jeweiligen Landesrecht unverjährbar, sondern unterliegt vielmehr der regelmäßigen Verjährungsfrist nach §§ 195,199 BGB.

 

Im vorliegenden, vom BGH mit Urteil vom 22.02.2019 – V ZR 136/18 – entschiedenen Fall verlangte die Klägerin von der Beklagten das Entfernen von Zweigen und Ästen einer auf dem gemeinsamen Grenzpunkt der Grundstücksgrenze mit einem weiteren Nachbarn aufstehenden Fichte. Dieser Grenzbaum im Sinne des § 923 BGB befand sich hiernach - vertikal geteilt - im Eigentum des jeweiligen Grundstückseigentümers mit der Folge, dass diesem grundsätzlich die von seinem Baumteil ausgehende Beeinträchtigung zuzurechnen war. Indes war nach Auffassung des BGH aufgrund der tatrichterlichen Feststellungen ein Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB jedenfalls verjährt. Zunächst stand dem Eigentümer des betroffenen Grundstückes ein Selbsthilferecht nach § 910 BGB zu, wonach er die von einem Nachbargrundstück herüberragenden Zweige abschneiden und behalten darf. Nachdem der Anspruch auf Beseitigung der Störung bereits in dem Zeitpunkt entstanden war, in dem die Eigentumsbeeinträchtigung (§ 910 Abs. 2 BGB) infolge des Wachstums der Äste einsetzt, war vorliegend indes die 3-jährige Regel-Verjährungsfrist abgelaufen. Nimmt der Nachbar den störenden Zustand länger als 3 Jahre hin, kann er im Interesse des Rechtsfriedens die Beseitigung nicht mehr verlangen. Durch den kenntnisabhängigen Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist ist er auch vor einem unerwarteten Rechtsverlust geschützt.

 

Dem stand vorliegend nicht die landesrechtliche Regelung des NRG BW entgegen, wonach der Anspruch auf Zurückschneiden herüberragendender Zweige der Verjährung nicht unterworfen ist. Diese Bestimmung erfasst nicht die sich unmittelbar aus § 1004 Abs. 1 BGB ergebenden Beseitigungsansprüche. Dies folgt bereits aus der allein auf Beseitigungsansprüche nach diesem (Landes–) Gesetz bezogenen Bestimmung, die maßgeblich auch eine Nichtigkeit der landesrechtlichen Regelung wegen fehlender Gesetzgebungskompetenz des Landes vermeidet. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG enthält eine sog. „konkurrierende Gesetzgebungskompetenz“ des Bundes für das Gebiet des Bürgerlichen Rechtes, von welcher dieser mit den einschlägigen Regelungen des BGB bereits umfassend Gebrauch gemacht und den Landesgesetzgeber damit ausgeschlossen hat.

 

 

Keine Verpflichtung zur Versorgung des Nachbargrundstücks mit Wasser

BRAWO-Artikel vom 14.04.2019

 

Eine aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis folgende selbstständige Verpflichtung zur Wasserbelieferung des Nachbargrundstückes ist mit Rücksicht auf die nachbarrechtlichen Sonderregelungen eine eng begrenzte Ausnahme und kann nur dann angenommen werden, wenn ein über die gesetzliche Regelung hinausgehender billiger Ausgleich der widerstreitenden Interessen zwingend geboten erscheint.

 

Mit Urteil vom 13.07.2018 – V ZR 308/17 – hat der BGH der Feststellung des Klägers entsprochen, dass dieser nicht verpflichtet ist, die Grundstücke der Beklagten durch die vorhandene Leitung mit Wasser zu versorgen. Dem lag folgender Fall zu Grunde: auf dem zunächst ungeteilten Grundstück stand ein an die öffentliche Wasserversorgung angeschlossenes Wohnhaus. Im rückwärtigen Bereich errichtete der damalige Grundstückseigentümer ein Doppelhaus und verkaufte dieses nach weiterer Parzellierung an die Beklagten, wobei keinerlei dingliche Sicherung der Wasserversorgung über das nunmehr im Eigentum des Klägers stehende Wohnhaus erfolgte.

 

Ein Notleitungsrecht analog § 917 BGB verneinte der BGH deshalb, weil die Grundstücke der Beklagten ihrerseits an einer öffentlichen Straße lagen und bereits daher eine eigene Anschlussmöglichkeit an das öffentliche Leitungsnetz bestand. Aber auch aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis, welches bei Fehlen einer ausdrücklichen Regelung nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB eine Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme vermittelt, vermochte der BGH vorliegend keinerlei Versorgungspflicht des Klägers herzuleiten. Dieses Rechtsinstitut begründet in aller Regel keinen Anspruch, sondern wirkt lediglich als bloße Schranke der Rechtsausübung. Dementsprechend kann mit Blick auf die nachbarrechtlichen Sonderregelungen allenfalls in eng begrenzten Ausnahmefällen eine selbstständige Verpflichtung begründet werden, wenn ein über die gesetzliche Regelung hinausgehender billiger Ausgleich widerstreitenden Interessen zwingend geboten ist. Nachdem vorliegend den Käufern bekannt war, dass die Wasserversorgung ihrer Grundstücke über ein fremdes Grundstück führte und sie deren dingliche Absicherung bei Grundstückserwerb bewusst unterlassen hatten, hatte sich für sie letztlich das Risiko verwirklicht, das bei Erwerb der Grundstücke bereits erkennbar gewesen war. Durch eine allein schuldrechtliche Vereinbarung mit dem Voreigentümer hatten sie bewusst in Kauf genommen, dass diese Form der Versorgung einmal enden würde.

 

 

Haftung für Schäden von erkennbar schadhaften Straßenbäumen

BRAWO-Artikel vom 31.03.2019

 

Hinsichtlich des Baumbestandes im öffentlichen Verkehrsraum genügt eine Stadt ihrer Verkehrssicherungspflicht grundsätzlich dann, wenn sie die Bäume jedes Jahr zweimal – im belaubten und im unbelaubten Zustand – einer Sichtkontrolle vom Boden aus unterzieht. Liegen Umstände vor, die auf eine besondere Gefährdung wie etwa vom Boden aus erkennbaren Pilzbefall hinweisen, sind indes eingehendere Verkehrssicherungsmaßnahmen erforderlich.

 

Mit Urteil vom 15.01.2019 – 2 U 49/17 – hat das OLG Brandenburg der Schadensersatzklage des Klägers aus Amtspflichtverletzung weitgehend stattgegeben. Der am Fahrbahnrand geparkte PKW des Klägers war infolge des Abbruches eines großen Astes von mehreren Metern Länge und einem Durchmesser von ca. 50 cm einer großen Linde auf dem Gehweg stark beschädigt worden. An diesem Tag gab es auch böigen Wind.

 

Nachdem der Schadenshergang unstreitig war, kam es darauf an, ob die beklagte Stadt ihre Verkehrssicherungs-pflicht verletzt hatte. Grundsätzlich sind Straßenbäume ein bis zweimal im Jahr vom Boden aus zu kontrollieren, es sei denn, besondere Umstände gebieten im Einzelfall eine häufigere oder andersartige Kontrolle. Derartige, der Erfahrung nach auf eine besondere Gefährdung durch den Straßenbaum hinweisende Anzeichen sind etwa spärliche oder trockene Belaubung, dürre Äste, äußere Verletzungen, Wachstumsauffälligkeiten oder Pilzbefall, hohes Alter des Baumes, dessen Erhaltungszustand, die Eigenart seiner Stellung und sein statischer Aufbau. Hierbei kann die Baumkontrollrichtlinie als Orientierungshilfe herangezogen werden.

 

Nach Auffassung des OLG hatte der Kläger den ihm obliegenden Nachweis, dass bei zumutbarer Überwachung des Straßenbaums eine Schädigung entdeckt worden und infolgedessen weitere Maßnahmen zum Schutze des Straßenverkehrs eingeleitet und den Schadensfall verhindert hätten, geführt: über das bereits Anfang des Jahres 2015 festgestellte Totholz hinaus bestanden zu diesem Zeitpunkt bereits seit mehr als ein Jahr – wahrscheinlich eher 3 Jahre – mit einem erkennbaren Pilzfruchtkörper sowie auffälliger Belaubung bei ordnungsgemäß durchgeführter Baumschau vom Boden aus erkennbare Symptome, die weitere Maßnahmen bzw. Untersuchungen erforderten. Hierdurch wäre das kurz nach der letzten behaupteten Baumschau infolge Baumzersetzung entstandene Schadensereignis auch abgewendet worden.

 

 

„Häusliches Musizieren“ im Reihenhaus

BRAWO-Artikel vom 17.03.2019

 

Häusliches Musizieren gehört zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung, so dass die hiermit verbundenen Geräuscheinwirkungen in gewissen Grenzen zumutbar und in diesem Rahmen als unwesentliche Beeinträchtigung des benachbarten Grundstückes i.S.d. § 906 Abs. 1 BGB anzusehen sind. Dass sich die Geräuscheinwirkungen durch die Nutzung von Nebenräumen wie etwa Keller oder Dachgeschoss vermindern lassen, rechtfertigt es nicht, dem Nachbarn das Musizieren in den Haupträumen seines Hauses gänzlich zu untersagen. Bei Bestimmung der einzuhaltenden Ruhezeiten kommt es grundsätzlich nicht auf die individuellen Lebensumstände des die Unterlassung begehrenden Nachbarn, wie etwa seine Nachtdienste als Gleisbauer, an. Vielmehr sind beim häuslichen Musizieren die üblichen Ruhestunden in der Mittags- und Nachtzeit einzuhalten. Wann und wie lange musiziert werden darf, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles, insbesondere dem Ausmaß der Geräuscheinwirkung, der Art des Musizierens und den örtlichen Gegebenheiten. Eine Beschränkung auf 2 – 3 Stunden an Sonn- und Feiertagen, jeweils unter Einhaltung üblicher Ruhezeiten, kann hierbei als grober Richtwert dienen.

 

Der Entscheidung des BGH vom 26.10.2018 – V ZR143/17 – lag folgender Fall zugrunde: Die Nießbraucher eines Reihenhauses begehrten von den Eigentümern und Bewohnern des Nachbarhauses das Ergreifen geeigneter Maßnahmen, dass das Spielen von Musikinstrumenten auf ihrem Anwesen nicht wahrgenommen werden kann. Die Beklagte zu 1. war hierbei nicht allein aus ihrem Miteigentum verpflichtet, gegen das Musizieren des Beklagten zu 2., eines Berufsmusikers, einzuschreiten, da dieser als Miteigentümer das Haus aus eigenem Recht nutzte. Die Grenze der im Einzelnen zumutbaren Lärmbelästigung kann nicht mathematisch exakt, sondern nur aufgrund „wertender Beurteilung“ festgelegt werden. Wann Lärmimmissionen im Einzelfall die Schwelle zur Wesentlichkeit überschreiten, unterliegt weitgehend tatrichterlicher Wertung. Das in gewissen Grenzen zumutbare Musizieren unterliegt auch nicht allein deshalb weitergehenden Beschränkungen, weil es von einem Berufsmusiker ausgeht. Dieser hat, wenn er sein Instrument im häuslichen Bereich spielt, nicht mehr, aber auch nicht weniger Rechte als ein Hobbymusiker und umgekehrt. Während Musizieren als übliche Freizeitbeschäftigung von dem Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit umfass ist, soll andererseits dem Nachbarn die eigene Wohnung die zur Entspannung und Erholung notwendige, von Umweltgeräuschen möglichst ungestörte Ruhe bieten. Ein Ausgleich der widerstreitenden nachbarlichen Interessen kann daher im Ergebnis nur durch eine tatrichterlich vorgegebene zeitliche Begrenzung herbeigeführt werden.

 

 

Kündigung durch Miteigentümer der Mietsache

BRAWO-Artikel vom 03.03.2019

 

Bei der Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter, wenn ein Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Demzufolge ist eine Kündigung gegenüber dem Mieter von beiden Vermietern auszusprechen. Auf einen derartigen Eigentumserwerb findet § 566 Abs. 1 BGB weder direkte noch analoge Anwendung. Nach dieser Regelung tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein, wenn der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert wird.

 

In dem der BGH-Entscheidung vom 09.01.2019, VIII ZB 26/17, zu Grunde liegenden Fall waren die Klägerin und ihr Ehemann Miteigentümer eines Zweifamilienhauses. Eine der Wohnungen vermieteten sie an den Beklagten. Später wurde die Klägerin durch Übertragung des Miteigentumsanteils ihres Ehemannes Alleineigentümerin des Objektes und kündigte als solche das Mietverhältnis alleine, woraufhin sie den Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung in Anspruch nahm.

 

Vorliegend war entscheidungserheblich, ob die Klägerin in analoger Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB berechtigt war, das Mietverhältnis alleine zu kündigen oder ob es hier zu gleichfalls der Kündigung ihres Ehemannes bedurft hätte, mithin, ob das Mietverhältnis durch die von ihr allein ausgesprochene Kündigung nicht wirksam beendet worden war. Der BGH schloss sich der letzten Auffassung an:

 

Nach dem Wortlaut der Regelung muss die Veräußerung an einen Dritten, d.h. vom veräußernden Eigentümer und Vermieter personenverschiedenen Erwerber erfolgen. Dieser darf bis zum Erwerb nicht Vermieter gewesen sein. Die war jedoch vorliegend der Fall. Eine Analogie hielt der BGH nicht für zulässig, da das Gesetz bereits keine, gemessen am konkreten Gesetzgebungsvorhaben, planwidrige Regelungslücke aufwies. Sinn und Zweck der Regelung sei der Schutz des Mieters vor einem Verlust des Besitzes an der Wohnung gegenüber einem neuen Erwerber im Falle der Veräußerung der Mietsache. Dieser Schutzzweck sei von vornherein nicht berührt, wenn einer von zwei vermietenden Miteigentümern seinen Eigentumsanteil auf den anderen übertrage, denn der nunmehrige Alleineigentümer sei schließlich weiterhin an den Mietvertrag gebunden und somit ein durch die Veräußerung begründeter Verlust des Besitzes auf Seiten des Mieters nicht zu besorgen.

 

 

Verwirkung eines nachbarlichen Abwehrrechts

BRAWO-Artikel vom 17.02.2019

 

Im vorliegenden Fall war dem im Verwaltungsverfahren beigeladenen Grundstückseigentümer im Jahr 2008 eine Baugenehmigung erteilt worden, gegen welche der klagende Nachbar erst 2 Jahre später Widerspruch einlegte. Die Baugenehmigung war ihm weder zugestellt noch anderweitig behördlich bekannt gegeben worden. Die beklagte Behörde berief sich sowohl auf Verwirkung des Widerspruchsrechtes als auch die Versäumung der Widerspruchsfrist.

 

Nach Auffassung des Bundesverwaltungsgerichts, Beschluss vom 11.09.2018 – 4 B34/18 - kann die Prüfung einer Verwirkung nur dann veranlasst sein, wenn die Baugenehmigung nicht schon wegen Versäumung der Widerspruchsfrist bestandskräftig geworden ist. Dies war vorliegend nicht der Fall.

 

Ist dem Nachbarn die ihn beschwerende Baugenehmigung nicht amtlich bekannt gegeben worden, läuft für ihn keine Widerspruchsfrist. Hatte er jedoch gleichwohl sichere Kenntnis von der Baugenehmigung oder hätte diese erlangen müssen, so kann ihm nach Treu und Glauben die Berufung darauf versagt sein. Dann läuft die Widerspruchsfrist in entsprechender Anwendung der Jahresfrist mangels Rechtsmittelbelehrung gem. § 58 Abs. 2 i.V.m. § 70 VwGO so, als sei ihm die Genehmigung in dem Zeitpunkt bekannt gegeben worden, in dem er von ihr sichere Kenntnis erlangt hat oder hätte erlangen können. Hiernach könnte der Widerspruch nur dann verfristet sein, wenn der Kläger den Widerspruch nicht innerhalb eines Jahres nach sicherer Kenntniserlangung eingelegt hatte. Derartiges war ihm indes nicht anzulasten.

 

Auch weitere Umstände über ein Untätigwerden des Berechtigten über einen längeren Zeitraum hinaus, aufgrund deren der Bauherr aufgrund eines bestimmten Verhaltens des Berechtigten darauf vertrauen durfte, dass dieser das Recht nicht mehr geltend machen würde, waren vorliegend nicht festzustellen. Hierbei wies der Senat darauf hin, dass regelmäßig nur die Geltendmachung des Rechts unmittelbar gegenüber dem Verpflichteten dem durch die Untätigkeit des Berechtigten entstehenden Eindruck ausreichend entgegenzuwirken vermag, dieser werde sein Recht nicht mehr geltend machen.

 

 

Aufklärungspflicht des Wohnungsverkäufers über Sozialbindung

BRAWO-Artikel vom 03.02.2019

 

Die Sozialbindung einer mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnung stellt einen Rechtsmangel i.S.d. § 435 Satz 1 BGB dar. Die Ursächlichkeit der Arglist für den Kaufentschluss ist im Rahmen von § 444 BGB unerheblich. Dies gilt auch dann, wenn sich das arglistige Verschweigen auf einen Rechtsmangel bezieht.

 

Dem entsprechenden BGH-Urteil vom 14.09.2018 – V ZR 165/17 – lag die Klage eines Wohnungskäufers zu Grunde, der von dem Verkäufer im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrages sowie weitergehenden Schadensersatz verlangte. Der Beklagte habe ihn nicht darüber aufgeklärt, dass es sich bei der Wohnung um öffentlich geförderten Wohnraum handelte, für den Mieter einen Berechtigungsschein benötigten.

 

Nach Auffassung des BGH stellt diese Sozialbindung einen Rechtsmangel dar, weil sie den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen sowohl hinsichtlich der Fremd- als auch der Eigennutzung einschränkt. Sofern die Haftung des Verkäufers für Rechtsmängel nicht ausgeschlossen ist, käme es von vornherein nicht auf ein etwaiges arglistiges Verschweigen und dessen Kausalität für den Kaufentschluss an, weil der Verkäufer nach den gesetzlichen Regelungen für Rechtsmängel ohne weiteres einzustehen hat.

 

Sollte der vertragliche Haftungsausschluss hingegen auch Rechtsmängel erfassen, könnte der Verkäufer sich hierauf nicht berufen, wenn er dem Käufer den in der Sozialbindung liegenden Rechtsmangel arglistig verschwiegen hat. Deren Ursächlichkeit ist im Rahmen des § 444 BGB unerheblich. Sofern der Verkäufer bei Vertragsschluss Kenntnis von der Sozialbindung gehabt haben sollte, hatte er den Käufer hierüber aufzuklären. Diese Aufklärungspflicht war vorliegend auch nicht deshalb entfallen, weil der Käufer die Wohnung vor Vertragsschluss nicht besichtigt hatte. Zwar besteht hinsichtlich Mängeln, die ohne weiteres erkennbar und einer Besichtigung zugänglich sind, grundsätzlich keine Offenbarungspflicht. weil der Käufer diese bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann. Dies gilt jedoch nicht für Rechtsmängel wie die Sozialbindung der Wohnung, die einer Besichtigung gerade nicht zugänglich und damit für den Käufer nicht ohne weiteres zu erkennen sind.

 

 

Fiktive Mängelbeseitigungskosten bei Grundstückskaufvertrag

BRAWO-Artikel vom 20.01.2019

 

Bei einem Grundstückskaufvertrag kann der Käufer fiktive Mängelbeseitigungskosten im Rahmen des sog. „kleinen Schadensersatzes“ geltend machen, wenn das aufstehende Bauwerk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Die geänderte Rechtsprechung des BGH zum Werkvertragsrecht findet auf Kaufverträge keine Anwendung.

 

Dem vom OLG Düsseldorf, Urt. v. 09.10.2018 – I – 24 U 194/17 - entschiedenen Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: entgegen der im Immobilienkaufvertrag enthaltenen Beschaffenheitsangabe, wonach „die vorhandene Bebauung baurechtlich genehmigt ist und keine behördlichen Auflagen zur Bebauung und deren Nutzung bestehen“, stellte sich weit nach dem Kauf heraus, dass nach Auskunft der Bauaufsichtsbehörde zwei Wohneinheiten im Dachgeschoss und eine Gewerbeeinheit in 1. OG nicht zu den jeweiligen Wohn- bzw. Gewerbezwecken genehmigt waren. Eine entsprechende Nutzungsänderung würde Umbauten mit einem Kostenaufwand von rd. 35.000,00 EUR voraussetzen, deren Ersatz die Klägerin nunmehr von dem Verkäufer begehrte.

 

Zunächst bezog sich die Versicherung des Verkäufers, dass die verkauften Gebäude „baurechtlich genehmigt sind“, nicht nur auf die bauliche Substanz des Hauses als solche zum Zeitpunkt der Errichtung, sondern schloss nach Auffassung des Gerichts die konkrete Nutzung des Gebäudes ein, die dem Ausbauzustand des Hauses mit seinen Räumlichkeiten bei Vertragsschluss entspricht. Anderenfalls muss der Verkäufer den Käufer hierauf ausdrücklich hinweisen und seine Zusicherung entsprechend eingrenzen.

 

Die vom BGH in seinem Urteil vom 22.02.2018 - VII ZR 46/17- für das Werkvertragsrecht versagte Schadensberechnung nach der Höhe der fiktiven Mängelbeseitigungskosten findet nach Auffassung des Gerichts im Immobilienkaufrecht keine Anwendung. Denn sie beruht auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechtes, in welchem der Besteller gemäß §§ 634 Nr. 2, 637 BGB ein sog. Selbstvornahmerecht hat und in diesem Rahmen auch einen Vorschuss der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten verlangen kann. Eine entsprechende Norm gibt es im Kaufrecht hingegen nicht, sodass anderenfalls der Käufer hier unter Umständen erhebliche Kosten vorfinanzieren müsste, was ihm oftmals gar nicht möglich ist.

 

 

Berechtigtes Interesse an Grundbucheinsicht

BRAWO-Artikel vom 06.01.2019

 

Ein berechtigtes Interesse i.S.d. § 12 Abs. 1 S. 1 GBO besteht nicht nur, wenn dieses rechtlicher Natur ist, sondern auch, wenn ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse des Antragstellers dargetan ist, das auch in einem bloß tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Interesse bestehen kann. Wird eine erweiterte Einsicht in die Grundakten § 12 Abs. 3 Nr. 1 GBO, § 46 Abs. 1 GBV begehrt, ist eine strenge Prüfung des berechtigten Interesses erforderlich. Sind aus den in den Grundakten befindlichen Urkunden weitere relevante Informationen zu dem im Grundbuch eingetragenen Recht für den Einsichtnehmenden zu erwarten, kommt bei der Abwägung der maßgeblichen Umstände ein Vorzug des Einsichtsrechts in Betracht.

 

Im vorliegenden Fall, OLG München, B. v. 26.07.2018 – 34 Wx 239/18 -, war die Beschwerde des Beschwerdeführers teilweise begründet. Dieser begehrte nach Beendigung einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft Einsicht in das Grundbuch nebst Grundakte eines Hausgrundstückes seiner ehemaligen Lebensgefährtin wegen Ansprüchen aus geleisteten Arbeiten auf das zwischenzeitlich errichtete Haus.

 

Der Regelungszweck des § 12 Abs. 1 S. 1 GBO bezieht sich auf eine Einsicht wegen einer zu erwartenden Teilnahme am Rechtsverkehr im Zusammenhang mit im Grundbuch dokumentierten Rechtsverhältnissen. Werden Ansprüche gegen den Eigentümer eines Grundstückes behauptet, so ist Einsicht in das Grundbuch zu gewähren, wenn die geltend gemachten Ansprüche aus einem Recht des Einsichtnehmenden am Grundstück herzuleiten sind. Bei anderen Ansprüchen kann dies der Fall sein, wenn sie durch ein Recht am Grundstück abgesichert werden sollen; gleiches gilt, wenn Ansprüche mit einem Recht des Eigentümers am Grundstück im Zusammenhang stehen. Darlegung bedeutet hierbei einen nachvollziehbaren Vortrag sachlicher Gründe, die die Verfolgung unbefugter Zwecke ausgeschlossen erscheinen lassen. Eine erweiterte Einsicht in die Grundakten erfordert die strenge Prüfung des berechtigten Interesses in Abwägung der maßgeblichen Umstände, insbesondere dem informationellen Selbstbestimmungsrecht der nicht angehörten weiteren Beteiligten. Im vorliegenden Fall kam es daher für den Einsichtnehmenden zwar auf die anhand Abt. I des Grundbuches zu klärende Frage an, ob die dort Eingetragene Alleineigentümerin des Grundstückes ist. Demgegenüber war es irrelevant, ob etwa in Abt. II oder III des Grundbuches Rechte eingetragen sind und welchen Inhalt die der Eigentumsumschreibung zugrunde liegenden Vertragsurkunden haben.